Kentsel Dönüşümün Aşamaları Nelerdir

 

6306 sayılı Kanunda Kentsel dönüşüm süreci detaylı şekilde ortaya konulmuştur. Kanuna uygun olarak adım adım kentsel dönüşüm ele alınacaktır.

1-) Mevcut Binanın Projelerinin Temin Edilmesi

Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ ne başvurarak arşivden mevcut binanıza ait statik – mimari projeler (var ise) temin edilir. Mevcut yapıya ait projeler binanın incelenmesi aşamasında kullanılacak ve numune alımında faydalı olacaktır.

2-) Müracaat Yapılması

Bina Deprem Risk Raporu almak için Tapu Fotokopisi, Nüfus Cüzdanı Fotokopisi, Tapudan alınmış Bina Kat Maliklerinin Hisse Oranlarını Gösterir Belge, Varsa Takyidat listesi, Belediye Arşivinden; Binanın Statik Projesi veya Statik Proje Olmadığına Dair Resmi Yazı , Belediyeden UAVT (Ulusal Adres Veri Tabanı) Yazısı, Belediyeden Emlak Vergi Beyannamesi ile Bakanlığın Yetkilendirdiği ilgili bir kuruluşa  başvuru yapılır.

3-) Risk Tespit Raporunun Alınması

Bu rapor masrafları maliklere ait olmak üzere ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşça verilebilir. Bu tespit yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınması suretiyle yapılır. Yetkilendirilmiş firmanın binanızda yapacağı teknik inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu binanız için Deprem Risk Raporu hazırlanır.

4-) Risk Tespit Raporunun Onaylanması

Hazırlanan Deprem Risk Raporu Onay için İdareye en geç yedi gün içinde bir üst yazı ile sunulur. Riskli yapı tespit raporu aynı zamanda ilçe belediyesine iletilir. Eğer raporda eksiklik yoksa rapor tapu müdürlüğüne gönderilir.

5-) Tapuya “Riskli Yapı”  Şerhinin Düşülmesi

Tapu müdürlüğü kendisine gönderilen riskli yapı tespit raporuna dayanarak ilgili taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesine riskli yapı şerhi düşer. Bu şerh alım-satım yapılmasına engel değildir, sadece bilgilendirme şerhidir. Tapu müdürlüğü bu şerhin düşülmesinden sonra yapı maliklerine riskli yapı tespit raporunu tebliğ eder. Yapı maliklerine yapılacak tebligatta rapora itiraz için 15 günlük itiraz süreleri olduğu ve bu süre içinde itiraz edilmezse yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılacağı ihtar edilir.

6-) Riskli Yapı Tespit Raporunun Kesinleştirilmesi

Riskli yapı tespit raporuna yapı maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse itiraz, konularında uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler. Raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler.

7-) Kat Maliklerinin Karar Alması

Kat malikleri 6306 sayılı Kanuna uygun şekilde toplanmak ve karar almak zorundadırlar. Resmi yazının size tebliğinden sonra binanız riskli ise 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır. (Binayı nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptıracağınız kararını alırsınız.) Ya da 4/5 çoğunluk ile Bina Güçlendirme Kararı da alınabilir.

8-) Müteahhit ile Anlaşılma Yapılması

Maliklerin aldıkları karar “Bina Ortak Karar Protokolü” İdareye bilgi amaçlı bir dilekçe ile sunulur. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için bir müteahhit şirket bulunur. Kat malikleri aralarında anlaşmak koşuluyla, istedikleri müteahhit ile sözleşme imzalayabilirler.  Tüm imalat projeleri hazırlanır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.

9-) 2/3 Çoğunluk Kararına Katılmayanlara Çağrı

Üçte ikilik çoğunluğun kararına katılmayan ya da toplantıda bulunmamış pay sahiplerine noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları için ihtar gönderilir. Bu ihtar herhangi bir malik tarafından gönderilebilir. Karara katılmak ve sözleşmeyi imza etmek için 15 günlük süre tanınır.

10-) Yapının Yıkılması ve Karara Katılmayan Paydaşların Hisselerinin Satışı

Riskli yapı tespitine ilişkin raporun kesinleşmesiyle Bakanlık ya da belediye tarafından kat maliklerine yapının yıktırılması için 60 günlük süre tanınır. Bu süreye 30 gün daha eklenebilir. Yıkıma ilişkin tebligatta kat maliklerinin yapıyı yıktırmamaları halinde yapının idarece yıktırılacağı ifade edilir. İhtara karşın karara katılmayan ve sözleşmeyi imza etmeyen kat maliklerinin hisseleri Bakanlıkça diğer paydaşlar arasında açık arttırma ile satılabilir.

11-) Kira Yardımı veya Kredi Başvurusu

6306 sayılı Kanuna göre, riskli yapıda bir yıldan fazla ikamet etmiş, kat maliki, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine kira yardımı yapılabilir. Ayrıca yapıyı kendi çabalarıyla inşa edecek kat maliklerine de kredi imkânı sağlanmıştır. Binanızın yeniden inşaatı veya bina güçlendirmesi için Bakanlık ile anlaşma sağlayan Bankalara Kentsel Dönüşüm Kredisi için başvuruda bulunulur. (Kentsel dönüşüm Kira Yardımı veya Kentsel Dönüşüm Kredisinden sadece biri kullanılabilir.)

12-) İnşaatın Yapılması

Malikler arasında anlaşma sağlanamazsa sözleşme imzalamayan maliklerinin arsa payları cebren satılır. Bu aşamadan sonra kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile anlaşılan müteahhit inşaat yapımına başlar. İmalat için ilgili belediyeye inşaat ruhsatı için başvurulur ve inşaatın bitirilmesi ile de yapı kullanma belgesi alınır.

Kentsel dönüşüm sürecinde gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel bir destek alınması hukuki süreçte yapılacak hataların ve hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlayacak ve kat maliklerinin menfaatine olacaktır.