Kentsel Dönüşüm Nedir ve Şartları Nelerdir

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE ŞARTLARI

Kentsel dönüşüm, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yayımlanmasıyla birlikte günlük hayatımızda çok daha fazla konuşulmaya başladı. Özellikle de ülkemizde meydana gelen son büyük depremden sonra da herkes bu konuda araştırma içerisine girdi. Ülkemizin önemli bir kısmının birinci ve ikinci derece deprem kuşağında olduğu dikkate alındığında bu kanunun önemi daha da artıyor. Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden kaynaklanabilecek zararın en aza indirilmesi amaçlanır. Kentsel dönüşüm, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir şehir yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesidir. Islah, tehlikeli yapıların yıkılarak yenilerinin modern teknolojiye uygun, sağlam, depreme dayanıklı olarak yeniden inşa edilmesi suretiyle yapılır.

6306 sayılı Kanun ile afet riski altındaki yapıların yıkılması bakımından gereken karar çoğunluğu, riskli yapıların tespiti vb. vatandaşların günlük hayatını doğrudan etkileyecek önemli düzenlemeler getirildi.

Bu kentleşme ve şehirleşme olgusundan doğan en önemli sorunlardan bir tanesi de şehrin fiziki koşullarıdır. Nüfusun artması ve göçler ile birlikte şehirdeki yapılar zaman içerisinde eskimekte ve yıpranmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleri bu bağlamda eskiyen, yıpranan ve güvenlik sorunu teşkil etmeye başlayan yapıların düzenlenmesini ve değiştirilmesini amaçlar.

Kentlerin kültürel ve tarihi miraslarının gelecek nesillere bırakılması ve şehrin dokusunun korunması da kentsel dönüşümün hatırı sayılır amaçları arasında yer almaktadır. Bununla birlikte şehirleşme sonucu meydana gelebilen sosyal sorun ve ihtiyaçların giderilmesi de kentsel dönüşüm projelerinin amaçları arasında sayılabilir.Az gelişmiş kentlerin gelişmesine katkıda bulunmak, sanayinin ve ticaretin de şehir ile birlikte gelişmesi gibi önemli bir amaca hizmet etmektedir.

6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı durumunda olan bir yapının yıkılarak mevcut yerinde imar planına uygun olarak yeniden yapılmasına kentsel dönüşümde “yerinde dönüşüm” denir. 

6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda yerleşim yeri olarak kullanılması için Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) ya da idarenin talebine bağlı olarak ya da kendiliğinden, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yerlere “rezerv yapı alanı” denir.

 Zemini ya da üstündeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma tehlikesi taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığının görüşünü alarak sunduğu teklife binaen Bakanlar Kurulunca belirlenen alanlara “riskli alan” denir.

Riskli alan içinde ya da dışında olan, ömrünü tamamlamış, yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi bilimsel kaidelere göre ortaya konulmuş yapılara “riskli yapı” denir.

Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenmiş riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Belirlenen rezerv yapı alanını ve riskli yapıların bulunduğu alanı “uygulama alanı” denir.

Kanunen öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluştan yapının çeşitli noktalarından karot örneği alınması suretiyle riskli yapı raporu alınması gerekir. Yapının riskli olduğu uzman raporuyla tespit edildikten sonra bu raporun kesinleşmesi gerekmektedir. Eğer riskli yapı tespit raporuna riskli yapıdaki kat maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili konularında uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır.

6306 sayılı Kanunun 3.maddesine göre riskli yapıların tespiti, masrafları maliklere ait olmak üzere Bakanlığın yönetmeliğine uygun şekilde Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılmak suretiyle belirlenir. Riskli yapı tespiti yapı malikleri ya da kanuni temsilcilerince yapılabilir. Bu tespitin sonucu Bakanlığa ya da idareye bildirilir. Bakanlığın süre tanıyarak riskli yapıların tespitini maliklerden ya da kanuni temsilcilerden isteme yetkisi vardır. Bu süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmazsa Bakanlık kendisi de yaptırabilir.

6306 sayılı Kanuna göre, malikler kurulu toplantısında riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, yapılacak uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu sebeple riskli yapıdaki kat malikleri kurulu olarak üçte iki çoğunlukla karar alınması gerekmektedir.

Kentsel dönüşümde riskli yapı kararına itiraz mümkündür. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra rapor Bakanlığa gönderilir ve incelenir. Bakanlıkça rapor onaylandıktan sonra bu durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü taşınmazın beyanlar hanesine taşınmazın riskli yapı olduğuna ilişkin şerh düşer. Bu rapor tüm maliklere tebliğ edilir. Raporun tebliğinden itibaren on beş gün içinde riskli yapı kararına itiraz edilmelidir. İtiraz bu alanla ilgili dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç kişiden oluşan komisyonca karara bağlanır. Bu karara karşı da kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Bir yapının 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte belirtilen usul ve esaslara uyularak riskli yapı olduğunun tespitinden sonra yıkım işleminin uygulanması gerekir. Riskli yapının tespitinden sonra bu yapıda ikamet eden malik, kiracı ya da sınırlı ayni hak sahiplerine binanın yıktırılması için 60 gün süre tanınır. Bazı durumlarda bu süreye ek 30 gün daha tanınabilir. Bu süre içinde bu yıktırılmazsa binanın idari makamlarca yıktırılacağı belirtilir.

Kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmazın yıkılması ile taşınmaz hukuki anlamda arsa statüsüne geçer. Bu durumda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti Bakanlığın talebin üzerine tapudan terkin edilir. Bu aşamadan sonra kat mülkiyeti değil, her bir malikin arsa payı söz konusu olur. Kat mülkiyeti durumundayken taşınmazlar üzerindeki her türlü şerh ve hak arsa payı üzerinde devam eder.

Riskli yapı yıktırılmadan önce yapının bulunduğu parsellerin birleştirilmesi, ifraz, terk vb. hususlarda pay sahiplerinin üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu kararlara katılmayan pay sahiplerinin payları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca rayiç değeri üzerinden diğer paydaşlara sattırılabilir. Eğer paydaşlar payları alacak durumda değilse, Bakanlık rayiç değeri ödemek şartıyla payı satın alabilir. Açık artırma sonucu devralınan paylar üzerindeki ipotek, intifa vb. haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Başka bir ifadeyle açık artırma ile devralınan pay her türlü kısıtlamadan ari olarak devralınır.

Üstündeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri otuz gün içinde üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlayamazlarsa Bakanlık, Toki ya da idare eliyle acele kamulaştırma yapma yetkisine haizdir.

Kentsel dönüşüm sürecine girmeden öncelikle bir ön hazırlık yapılması oldukça faydalıdır. Bu kapsamda tapu üzerinde herhangi bir kısıtlama, ipotek, haciz, şerh var mı ve ayrıca arsanın tapu durumu ve güncel imar planı hakkında bilgi sahibi olunması çok önemlidir.

Kentsel dönüşüm ile ilgili hukuki süreçlerin takibi bakımından ve ayrıca bu hukuki süreçler oldukça teknik meseleler olduğundan bu süreçte hata yapılmaması ve hak kaybına uğramamak adına alanında uzman bir avukattan profesyonel destek alınması kat maliklerinin menfaatine olacaktır.